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调控寒冬降临房产商苦熬度日我的钢铁

来源: 作者: 2019-05-14 19:01:18

调控寒冬降临 房产商苦熬度日_我的钢铁

奉行机会主义路线的中国房地产企业们大多先天不足,也没有经历过一个完整的房地产周期,因此在寒冬来临之后,实力不济的开发商纷纷离场

8月22日下午的上海古象大酒店内,由地产咨询公司五合智库主办的房地产融资研讨会上,一张插满草标的信息表吸引了众多嘉宾:上面有16个房地产项目明码标价准备卖掉自己,这些项目总值超过40亿元。

从2003年延续至今的房地产调控,尽管未能平抑各地楼价的迅速上涨,但却重创了房地产商。

“很多企业从高压线下离开了。”8月14日,全国工商联住宅商会会长聂梅生告诉,许多公司已经开始甩卖手中的房地产项目,而资金压力是主要原因。“大家的资金安排被打乱了。”聂梅生说,“特别是小企业,会在这一轮调整中被淘汰。”

房地产商艰难求生

上海康城是2003年和2004年的上海楼市销售。8月11日,回忆两年前上海楼市的火爆场面时,上海康城的开发商协和地产发言人黄宁不胜感慨。

2003年时大批投资客在上海疯狂购房,楼市一直高温不退,但在2003年宏观调控之后,上海康城的销售立刻受到影响。“三期的1000套房源,因为承诺退房,一共退掉300套,都是温州的炒房资金。”从峰顶到谷底,上海楼市只用了不到两年时间。

销售不畅打乱了原本计划好的资金安排,对于协和地产来说,解决方案只有依靠降价来加速资金回流。因此上海康城也成为上海促销花样多的楼盘。从2003年开始,上海康城先后推出了买房送车、送黄金、现金返还、打折等措施来招徕顾客。

上海康城的故事只是长三角众多房地产商困境求生的一个缩影,在曾屡屡拍出天价地皮的杭州,房地产商的日子也不好过。

“去年此时,很多需要支付的款项都不知道资金会从那里来。”浙江的房地产企业绿城的董事局主席宋卫平7月末接受采访时,回忆绿城的困难时期,眉头紧锁。与此相关的是,去年5月到8月,江浙地区整个房地产业的成交量只有2003年时的1/3,市场观望气氛浓烈。

于今年7月13日香港上市的绿城,其招股说明书风险因素部分有17页———这17页的内容,浓缩了中国大陆房地产企业近几年的“灾难史”———细数了近年来房地产行业调控的主要细则,并将所有可能产生的不利影响全盘托出。

由于宏观调控的影响,与绿城同期路演上市的房地产企业———上海的瑞安地产和协和地产,至今未能成功。而与绿城同处杭州的广厦集团,其旗下上市公司浙江广厦开发的超级房地产项目天都城在2005年宣布巨亏后,接连预告今年将全年度亏损,其现金流已经连续三年为负。浙江的第二大房地产商南都集团也在今年8月把手中的项目悉数转让给万科,退出房地产市场。

“现在比较困难的企业就是拿地成本比较高的那部分,扩张速度太快,原来的资金设计链条被打乱,比如顺驰。”聂梅生说。

融资能力决定生存能力

从2003年开始,顺驰成为中国房地产界的黑马,这家居于天津的房地产商突然高调在全国攻城略地,在竞价拿地上毫不手软,屡屡报出天价。

顺驰令人熟知的是速度快,从拿地到交房有时候仅半年时间就实现,在销售局面良好之时,房屋的预售款就可以用来支付土地转让金和工程款,转战下一个项目,这种四两拨千斤的方式令顺驰的规模迅速膨胀。

然而在销售不顺之时,这种把资金绷得极紧的模式,就会失效;而这个运作模式中很重要的一环,土地转让金逐次付清,也让贷款所必需的四证之一的土地证无法拿到,在严格的调控政策之下,无法从银行获得贷款。2004年时,顺驰的创始人孙宏斌已经表示缺钱。

“没有稳定的资金来源,拿地款就没有着落。”绿城的董事局副主席寿柏年对说。

与顺驰齐名的万科,比顺驰幸运,因为它在1993年就已经上市成功,可以从股市直接融资,而不仅仅依赖银行提供的贷款。由于得到股市资金的支持,万科反而决定逆市扩张,准备在2006年将土地储备增加1000万平方米。

与万科一样,目前已经上市的中国房地产企业纷纷被分析师们看好。中金公司地产行业研究员白宏炜认为关键在于,上市公司都有相对稳定的融资渠道。

这个重要的渠道,绿城拿到了;而顺驰在2004年曾试图在香港上市,未能成功。

绿城的副董事长寿柏年表示,“上市成功,意味着我们终于建立了一个稳定的资金来源的渠道。”寿柏年解释,有了这个渠道,再发股融资、债券融资、项目合作等众多国际资金来源渠道就完全打通了。

对于资金匮乏症难以治愈的民营房地产企业来说,这条稳定的资金渠道,决定着一切。

“在资金紧张的时候,我们内部确实曾经讨论过未来的发展方向问题,是继续做大还是走精品线路?”宋卫平说,他说的第二条路线,实际即是停止扩张,“然而,行业的整体困境也是一个发展的时机,中国房地产企业的集中度非常低,这时候反而是有优势企业大发展的机遇。”

上市成功,对于绿城来说,是在整个行业的资金瓶颈中突围成功。然而像绿城这样的,终究是少数。

出路何在?

两年多来,关于房地产行业信贷将给银行带来巨大风险的官方报告不在少数,而更有学者已经发出了房地产挟持了银行的声音。

某种程度上,这与国内房地产企业融资渠道单一不无关系。在国外已经成为房地产行业主要融资渠道的方式———产业基金、信托融资,在中国目前并不能成行,而上市则多是一种奢望,由此,银行就成独木桥了。

原本没有路,走的人多了就成了路。外资基金融资、信托融资就是新近出现的两条路。然而,后面的人还没跟随上,路径又被淹没了。

每年的第二季度,都是房地产调控政策密集出台的季节,今年同往年相比,调控力度更大。7月下旬,限制外资进入房地产行业的政策出台;8月初,银监会发54号文,强调房地产信托的门槛条件,甚至有人评论道:这堵死了房地产信托融资的路。

“目前的大麻烦就是没有一个正规的融资渠道,很多房产企业干脆就卖掉自己,比如以股权融资的方式。”上海五合智库的总经理邹毅说。近,由邹毅率领的团队经过几个月的研究,做了一份中国房地产金融研究报告,展望了多渠道融资的前景。

“目前我们主要是通过外资基金和委托贷款来帮助房地产商完成融资计划的。”邹毅说,“短期来看,从制度上无法解决这个问题,大的融资渠道都收紧了。”

“据我所知,管理部门正在紧锣密鼓地做拓展房地产行业融资渠道的研究,方案正在做。”聂梅生说。这对于目前因为资金困境而整体卧倒的房地产行业来说,无疑是个好消息。(南方周末)

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